Cláusulas que protegen al arrendador en el contrato de arriendo

Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana bien redactado protege al arrendador con cinco piezas: identificación exacta del inmueble y de las partes, canon y fecha de pago con lugar definido, reajuste anual expreso, causales de terminación citadas de la ley, y garantías reales (codeudor solidario con inmueble, póliza de arrendamiento o depósito respaldado). Todo por escrito, con inventario firmado.

En Colombia el arrendamiento de vivienda urbana se rige por la Ley 820 de 2003. Esa ley es de orden público: hay cosas que usted no puede pactar aunque el arrendatario firme. Por eso el contrato que protege de verdad no es el que impone condiciones imposibles, es el que usa bien lo que la ley sí permite y deja constancia de todo lo demás.

¿Qué cláusulas no pueden faltar en el contrato?

Identificación completa del inmueble. Dirección, número de matrícula inmobiliaria, linderos si aplica, y descripción de lo que se entrega: parqueadero, depósito, cuarto útil. Si el apartamento incluye electrodomésticos, van con marca y estado.

Destinación exclusiva a vivienda. Una línea que diga que el inmueble se destina únicamente a vivienda del arrendatario y su núcleo familiar, y que cualquier otro uso (comercial, oficina, alquiler por días a terceros) constituye incumplimiento. Esta cláusula es la que le permite actuar cuando el inquilino publica su casa campestre en plataformas de temporada sin autorización.

Prohibición de subarriendo y cesión sin autorización escrita. La ley ya lo prohíbe salvo autorización, pero escribirlo evita discusiones y le da una causal clara.

Canon, fecha, lugar y forma de pago. Día exacto del mes, cuenta bancaria a la que se consigna, y aclaración de que el pago se prueba con el comprobante de esa cuenta. Sin esto, el inquilino puede alegar pagos en efectivo no registrados.

Reajuste anual expreso. El contrato debe decir que cada doce meses de ejecución el canon se incrementa según lo permitido por la ley para vivienda urbana, que toma como referencia el IPC del año anterior. Si no lo pacta, tendrá que notificarlo igual, pero pactado evita el pulso.

Servicios públicos a cargo del arrendatario. Y algo que muchos olvidan: la solicitud de que el arrendatario o un codeudor garantice el pago de servicios ante la empresa prestadora, para que el inmueble no quede con deuda solidaria cuando se vaya.

Inventario y estado del inmueble. Anexo firmado, con fotos fechadas de pisos, paredes, baños, cocina, ventanería y jardines. Es la única forma real de descontar daños al final.

¿Cómo se garantiza el pago del canon?

En vivienda urbana no se puede exigir depósito en dinero como garantía directa, y ese es el error más común entre propietarios que arriendan por primera vez. Las alternativas legales que sí funcionan:

1. Codeudor solidario con finca raíz. Se pide certificado de tradición y libertad del inmueble del codeudor, con la matrícula inmobiliaria, para verificar propietario inscrito, hipotecas y embargos. Un codeudor con el inmueble embargado no garantiza nada.
2. Póliza o seguro de arrendamiento. Una aseguradora o compañía afianzadora estudia al arrendatario y le paga a usted el canon si el inquilino deja de pagar. El costo es un porcentaje del canon mensual y suele asumirlo el arrendatario.
3. Depósito respaldado por un tercero o garantía bancaria, según el esquema que ofrezca la afianzadora.

En zonas como Guatapé y El Peñol, donde el arriendo tradicional ha rendido históricamente entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto, la diferencia entre un año rentado y un año en litigio es toda la utilidad del inmueble. La garantía no es un gasto, es lo que sostiene ese rendimiento.

¿Qué causales de terminación debo incluir?

Escríbalas citando la ley, no inventadas. Para el arrendador, las principales son:

• Mora en el canon o en los servicios públicos. Debe quedar claro cuántos días de mora activan la causal y cómo se notifica.
• Subarriendo o cesión no autorizados.
• Cambio de destinación del inmueble.
• Daños al inmueble causados por el arrendatario o por personas bajo su responsabilidad.
• Incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, especialmente relevante en unidades cerradas y conjuntos campestres.

Además, la ley contempla la terminación unilateral por parte del arrendador al vencimiento del término, siempre que se avise con la antelación legal y, en algunos casos, con indemnización. Y la terminación por causales especiales como necesitar el inmueble para vivienda propia o para demolición y reconstrucción, que exigen preaviso y garantía de cumplimiento.

Lo importante: una causal que usted no notificó en el tiempo y la forma que exige la ley, no existe en la práctica. Las notificaciones se hacen por escrito, con constancia de recibo o por servicio postal autorizado a la dirección que el arrendatario señaló en el contrato. Por eso el contrato debe traer una cláusula de notificaciones con dirección física y correo electrónico de ambas partes, y la obligación de informar cualquier cambio.

¿Cómo se pacta el reajuste y la duración?

El término del contrato lo fijan las partes. Si no se dice nada, se entiende de un año. Y se prorroga automáticamente por períodos iguales si ninguna de las partes lo termina cumpliendo los requisitos legales.

Para el arrendador, un contrato de doce meses con prórroga automática suele ser mejor que uno de tres años: al vencimiento de cada período usted tiene una ventana clara para ajustar condiciones o dar por terminado el vínculo con el preaviso legal. En arriendo de casa campestre o finca en zonas turísticas, donde el propietario a veces quiere recuperar el uso en temporada, esa flexibilidad importa.

El reajuste procede cada doce meses de ejecución del contrato, no cada primero de enero. Anótelo así en el contrato con la fecha exacta de aniversario, y notifique el nuevo canon por escrito antes de que empiece el nuevo período.

¿Qué cláusulas son nulas aunque el inquilino las firme?

No pierda tiempo escribiendo esto, porque un juez lo va a desconocer:

• Renuncia del arrendatario a los derechos que le da la ley.
• Autorización para que el arrendador entre al inmueble sin permiso o cambie las cerraduras.
• Facultad de sacar las cosas del inquilino o suspender servicios públicos por mora. Eso configura vías de hecho y le voltea el pleito.
• Depósitos en dinero exigidos directamente como garantía del canon en vivienda urbana.
• Cánones adelantados por períodos largos disfrazados de anticipo.
• Cláusulas penales desproporcionadas frente al valor del contrato.

Un contrato con estas cláusulas no solo no protege: lo pone a usted en posición débil si el asunto llega a un juez.

¿Qué debo verificar antes de firmar, no después?

Del arrendatario: cédula, certificación laboral o de ingresos, referencias del arrendador anterior con teléfono verificable, y consulta en centrales de riesgo con autorización firmada de tratamiento de datos personales.

Del codeudor: el certificado de tradición y libertad de su inmueble, pedido con la matrícula inmobiliaria. Ahí ve propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Un codeudor cuyo inmueble ya tiene embargo o patrimonio de familia inembargable no es garantía.

Suyo, como propietario: que el inmueble esté al día en predial, que no tenga deudas de administración, y que el uso que le van a dar sea compatible con lo que permite el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio y el reglamento de la copropiedad. En predios rurales de Guatapé, El Peñol y el resto del Oriente, el POT define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Arrendar para un uso que el POT no permite le genera un problema con el municipio, no con el inquilino.

Recuerde también que el predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio: es un costo fijo del propietario que conviene tener presente al fijar el canon y su reajuste.

¿Y si voy a vender el inmueble arrendado?

Incluya desde el inicio una cláusula que obligue al arrendatario a permitir visitas de posibles compradores en horarios razonables, previo aviso. Sin esa cláusula, mostrar un inmueble ocupado se vuelve una negociación cada semana.

Tenga presente que el arrendamiento no se extingue con la venta: el nuevo propietario respeta el contrato hasta su vencimiento, salvo lo que se pacte entre las partes. Y que un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, tiempo durante el cual el inquilino sigue siendo inquilino y usted sigue siendo el arrendador responsable.

Si la venta se concreta, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Y del lado del comprador, los gastos de cierre suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio, un dato útil si está pensando en vender a su propio arrendatario.

Contexto de valores en la zona

Para dimensionar el activo que está protegiendo con el contrato: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $266 millones, con un valor típico cercano a $399 millones. Una casa campestre parte de unos $450 millones y ronda $990 millones. Una finca arranca alrededor de $550 millones y su valor típico se acerca a $1,6 mil millones.

En Antioquia en general, el apartamento parte de unos $300 millones con valor típico cercano a $620 millones, y la casa campestre desde alrededor de $470 millones con valor típico de $1,6 mil millones.

Un contrato mal redactado sobre un inmueble de estos valores es la definición de ahorro caro.

Mike Zapata · Corredor con licencia · escribe para la red. Corredor de finca raíz con licencia, especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.