Puntos clave
- La protección real empieza en la selección del arrendatario.
- Un contrato genérico bajado de internet suele fallar en la identificación.
- Deje escrito el valor del canon en pesos, en números y en letras, el día exacto de pago (por ejemplo, los primeros cinco días de cada mes) y un único canal: una cuenta bancaria a nombre del arrendador o del administrador.
- En vivienda urbana no se puede exigir depósito en dinero para garantizar el pago del canon.
- Con un acta de entrega firmada el mismo día, no después.
Un contrato de arriendo de vivienda urbana protege al arrendador cuando queda por escrito, identifica bien el inmueble y a las partes, fija canon y fecha de pago, define el reajuste anual, exige garantías admitidas por la ley, prohíbe subarriendo y cesión sin permiso, y deja constancia firmada del estado de entrega.
En Guatapé, El Peñol, Marinilla, El Retiro o Rionegro la mayoría de los conflictos de arriendo no nacen de una cláusula mal redactada, sino de algo que nunca se escribió. Este artículo va por ese lado: qué documentar antes de firmar, cómo dejar rastro de cada pago y cada entrega, y cómo cerrar el contrato el día que el arrendatario se va.
¿Qué debo verificar antes de firmar, no después?
La protección real empieza en la selección del arrendatario. Antes de redactar nada, pida y archive:
- Cédula del arrendatario y de cada codeudor, con copia legible.
- Certificación laboral o de ingresos, o los últimos tres extractos bancarios si es independiente.
- Certificado de tradición y libertad del inmueble del codeudor, si la garantía es una finca raíz. Se solicita con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Referencias del arrendador anterior, con teléfono verificado por usted, no por el candidato.
Si el inmueble está en propiedad horizontal, pida además el reglamento de copropiedad y entréguelo firmado como anexo. Muchas peleas por mascotas, parqueaderos, ruido o uso de zonas comunes se resuelven solas cuando el arrendatario firmó que conocía las reglas.
¿Qué datos del inmueble y de las partes deben quedar en el contrato?
Un contrato genérico bajado de internet suele fallar en la identificación. Escriba con detalle:
- Dirección exacta, municipio, número de matrícula inmobiliaria y cédula catastral.
- Linderos o descripción cuando se trata de casa campestre, finca o lote con vivienda.
- Destinación: vivienda familiar. Si no lo dice, quedará la puerta abierta a un uso comercial o a hospedaje por noches.
- Nombre completo, cédula, dirección de notificaciones, correo electrónico y celular de arrendador, arrendatario, codeudores y, si aplica, del administrador inmobiliario.
La dirección de notificaciones y el correo son claves: sin ellas, cualquier requerimiento posterior se vuelve un problema de prueba.
¿Cómo se pacta el canon, el pago y el reajuste anual?
Deje escrito el valor del canon en pesos, en números y en letras, el día exacto de pago (por ejemplo, los primeros cinco días de cada mes) y un único canal: una cuenta bancaria a nombre del arrendador o del administrador. Prohíba expresamente el pago en efectivo sin recibo.
Sobre el reajuste, en arriendo de vivienda urbana el incremento se hace una vez cumplidos doce meses de vigencia y está atado a la variación del índice de precios al consumidor del año anterior, con el tope que fija la ley. No invente porcentajes en el contrato: escriba la fórmula legal y la fecha en que opera. Y avise el incremento por escrito, con constancia de recibido, antes de que arranque el nuevo periodo.
Un detalle que casi nadie incluye: qué pasa con los servicios públicos. Especifique cuáles quedan a cargo del arrendatario, exija los recibos pagados como condición para la restitución y, si el inmueble tiene servicios compartidos, indique cómo se prorratean.
¿Qué garantías puedo exigir legalmente?
En vivienda urbana no se puede exigir depósito en dinero para garantizar el pago del canon. Las alternativas que sí funcionan:
- Codeudor solidario con finca raíz, respaldado con el certificado de tradición y libertad vigente.
- Póliza de arrendamiento o afianzamiento con una compañía autorizada, con el arrendador como beneficiario.
- Contrato de fianza suscrito por una aseguradora, cuyo costo puede trasladarse al arrendatario si así se pacta.
Escriba en el contrato la obligación de mantener la garantía vigente durante toda la relación, incluidas las prórrogas. Una póliza que venció al año y nadie renovó deja al arrendador sin respaldo justo cuando lo necesita.
¿Cómo pruebo el estado en que entregué el inmueble?
Con un acta de entrega firmada el mismo día, no después. Debe incluir:
- Inventario cuarto por cuarto: pisos, enchapes, ventanería, puertas, cerraduras, griferías, sanitarios, closets, cocina integral, electrodomésticos con marca y serial.
- Estado de pintura y humedades, descrito sin adjetivos vagos.
- Lecturas de contadores de energía, agua y gas el día de la entrega.
- Número de llaves, controles de garaje y tarjetas de acceso entregadas.
- Fotografías fechadas de cada espacio, anexas y firmadas o referenciadas en el acta.
En casas campestres y fincas del Oriente sume lo que no está dentro de la casa: bomba, tanque de agua, pozo séptico, cerca, portón eléctrico, jardín, árboles frutales, kiosco y piscina, con su estado y su rutina de mantenimiento. Deje claro quién asume el mantenimiento de piscina y jardín, porque en la práctica es el rubro que más discusiones genera.
¿Qué cláusulas evitan sorpresas al terminar el contrato?
- Prórroga automática y preaviso: fije el plazo inicial y escriba que la terminación requiere aviso escrito con la antelación que exige la ley, con constancia de recibido.
- Restitución: condicione la entrega a paz y salvo de servicios públicos, administración y multas de la copropiedad.
- Mejoras: establezca que las mejoras útiles o de recreo requieren autorización escrita previa y quedan en beneficio del inmueble sin obligación de pago, salvo pacto distinto.
- Subarriendo y cesión: prohibidos sin autorización escrita. En una zona turística como Guatapé y El Peñol esto importa el doble, porque un arrendatario puede convertir la casa en alojamiento por noches sin que usted se entere.
- Visitas de inspección: pacte revisiones periódicas con aviso previo razonable.
- Cláusula compromisoria o de arreglo directo: útil para resolver diferencias antes de un proceso de restitución.
¿Y si el inmueble se vende mientras está arrendado?
El contrato de arriendo no desaparece porque cambie el dueño. Si usted piensa vender, dígalo desde el principio y pacte el acceso para mostrar el inmueble con aviso previo. Tenga presente que un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese es el tiempo en que necesitará coordinar visitas, avalúo y estudio de títulos con un arrendatario adentro.
Para dimensionar el activo que está arrendando: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $266 millones y el valor típico ronda $399 millones, mientras que una casa campestre parte de unos $450 millones con un valor típico cercano a $990 millones. El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras históricas, no una promesa.
¿Cuánto cuesta mantener el inmueble arrendado?
Además del mantenimiento, el arrendador sigue respondiendo por el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y por las cuotas de administración si el contrato no las trasladó expresamente al arrendatario. Descuente también la comisión de administración inmobiliaria si delega la gestión, y el costo de la póliza cuando decide asumirlo usted.
Si más adelante vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Conservar los soportes de mejoras y mantenimientos durante los años de arriendo le sirve para sustentar el costo fiscal.
Checklist rápido antes de entregar llaves
- Contrato firmado por todas las partes, en tantos originales como firmantes.
- Garantía constituida y vigente (codeudor con certificado de tradición o póliza expedida).
- Acta de entrega con inventario, lecturas de contadores y fotos fechadas.
- Reglamento de copropiedad entregado y firmado como anexo.
- Copia de cédulas y soportes de ingresos archivados.
- Cuenta bancaria única informada por escrito para el pago del canon.
- Recibos de servicios al día, con las lecturas del día de entrega.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arriendo de vivienda tiene que ser escrito para ser válido?
La ley admite el arriendo de vivienda urbana verbal, pero el arrendador queda sin prueba del canon, del plazo, de las garantías ni del estado del inmueble. En la práctica, todo lo que no esté escrito y firmado es muy difícil de hacer valer. Firme siempre por escrito, con un original para cada parte.
¿Puedo pedir un depósito en dinero como garantía del arriendo?
No. En arriendo de vivienda urbana está prohibido exigir depósitos en dinero u otra clase de cauciones reales para garantizar el pago del canon. Las alternativas legales son el codeudor solidario, la póliza de arrendamiento y el contrato de fianza con una compañía autorizada.
¿Cada cuánto puedo subir el arriendo y en qué porcentaje?
El incremento procede una vez cumplidos doce meses de vigencia del contrato y se calcula sobre la variación del índice de precios al consumidor del año anterior, dentro del tope legal. Debe notificarse por escrito al arrendatario, con constancia de recibido, antes de que empiece el nuevo periodo.
¿Qué debe incluir el acta de entrega de un inmueble arrendado?
Inventario cuarto por cuarto con pisos, ventanería, cerraduras, griferías, sanitarios, cocina y electrodomésticos con serial; estado de pintura y humedades; lecturas de contadores de energía, agua y gas del día de entrega; número de llaves y controles; y fotografías fechadas anexas. En fincas y casas campestres se agregan bomba, tanque, pozo séptico, cerca, portón, jardín y piscina.
¿Puedo prohibir que mi arrendatario alquile la casa por noches?
Sí. Fije en el contrato que la destinación es vivienda familiar y que el subarriendo y la cesión están prohibidos sin autorización escrita del arrendador. En municipios turísticos como Guatapé y El Peñol esta cláusula evita que el inmueble termine operando como alojamiento por temporadas sin su conocimiento.
¿Qué pasa con el contrato de arriendo si vendo el inmueble?
El contrato sigue vigente y el nuevo propietario asume la posición de arrendador en las mismas condiciones. Conviene informar la intención de venta y pactar el acceso para visitas con aviso previo, ya que un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
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