Copropiedad: qué lo obliga, qué decide la asamblea y qué revisar

Comprar en copropiedad significa que usted es dueño de su unidad privada y copropietario de las zonas comunes, con tres obligaciones que no se negocian: pagar la cuota de administración, cumplir el reglamento de propiedad horizontal y acatar lo que decida la asamblea. Antes de firmar, revise reglamento, actas, presupuesto, estado de cuenta y certificado de tradición.

¿Qué obliga realmente al propietario en una propiedad horizontal?

La obligación más concreta es económica. La cuota de administración es exigible aunque usted no use la piscina, no viva allí o el apartamento esté desocupado. La copropiedad puede cobrarla ejecutivamente con el solo certificado que expide el administrador, y en muchos reglamentos genera intereses de mora y suspensión de servicios no esenciales.

Después vienen las obligaciones de conducta y de conservación:

• Cumplir el reglamento de propiedad horizontal, que es el documento inscrito en la matrícula inmobiliaria y obliga a todo el que compre, no solo a quien lo firmó.
• Mantener su unidad privada en condiciones que no afecten a los vecinos ni a la estructura común (humedades, filtraciones, sobrecargas).
• Pedir autorización antes de intervenir fachadas, ventanería, cubiertas, muros estructurales o cualquier bien común, incluso si el trabajo se hace “desde adentro”.
• Responder por las cuotas extraordinarias aprobadas por la asamblea mientras usted es el propietario inscrito.
• Respetar el uso autorizado de la unidad. Aquí está la trampa más frecuente en Guatapé y El Peñol: alquiler por temporada. Si el reglamento lo prohíbe o lo condiciona, su plan de renta corta no es viable por más que la plataforma lo permita.

Un punto que sorprende a muchos compradores: las deudas de administración se pegan al inmueble. Si el vendedor debe, el nuevo propietario termina lidiando con el cobro. Por eso el paz y salvo de administración no es un formalismo, es una condición para escriturar.

¿Qué decide la asamblea y qué no puede decidir?

La asamblea general de copropietarios es el órgano máximo. Decide, entre otras cosas:

• El presupuesto anual y, con él, el valor de la cuota de administración.
• Las cuotas extraordinarias para obras, reparaciones o litigios.
• La elección del consejo de administración, del administrador y del revisor fiscal cuando aplica.
• La aprobación de estados financieros y la aceptación o no de la gestión del año anterior.
• Las reformas al reglamento y los reglamentos internos de convivencia (mascotas, horarios de zonas comunes, uso del salón social).
• Autorizaciones sobre bienes comunes: desafectaciones, arrendamiento de espacios comunes, obras que cambien la fachada.

Su voto no vale “uno por persona”: vale según el coeficiente de copropiedad de su unidad, que aparece en el reglamento y en la escritura. Un apartamento grande pesa más que uno pequeño. Revise ese número antes de comprar, sobre todo si entra a un proyecto donde el constructor todavía conserva unidades sin vender y por lo tanto conserva coeficientes suficientes para imponer decisiones.

Lo que la asamblea no puede hacer: contrariar la ley, quitarle a usted el derecho sobre su bien privado, ni imponer sanciones que no estén previstas en el reglamento y sin darle oportunidad de ser oído. Si una decisión es contraria a la ley o al reglamento, existen mecanismos para impugnarla, pero los plazos son cortos, así que el momento de reaccionar es en la asamblea, no seis meses después.

¿Qué documentos hay que pedir antes de comprar en copropiedad?

Pida estos ocho, todos, y léalos antes de entregar cualquier dinero:

1. Certificado de tradición y libertad, solicitado con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y allí también aparece inscrito el reglamento de propiedad horizontal.
2. Reglamento de propiedad horizontal completo, con sus reformas. No el resumen que le manda el vendedor.
3. Coeficiente de copropiedad de la unidad, y confirmación de qué parqueaderos y depósitos son privados, cuáles son comunes de uso exclusivo y cuáles simplemente están “prestados” por costumbre.
4. Paz y salvo de administración actualizado, más el estado de cuenta de los últimos meses.
5. Actas de las últimas tres asambleas (ordinarias y extraordinarias). Ahí se ve todo: goteras recurrentes, pleitos con el constructor, morosidad alta, obras aplazadas.
6. Presupuesto vigente y estados financieros, incluido el fondo de imprevistos. Un fondo vacío en un edificio de diez años es un anuncio de cuota extraordinaria.
7. Certificado de existencia y representación de la copropiedad y datos del administrador.
8. Póliza de áreas comunes vigente y, en obra nueva, el estado de las garantías del constructor.

En zonas de lago y ladera agregue dos revisiones propias de la región: el estado de los taludes y muros de contención, y la situación del muelle o del acceso al agua, que suele ser un bien de uso común sujeto a permisos y no un derecho automático de cada unidad.

¿Cómo se relaciona todo esto con lo que voy a pagar?

Para calibrar el presupuesto: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones, mientras que una casa campestre parte de alrededor de $450 millones con un típico cercano a $990 millones. En Antioquia, el apartamento arranca alrededor de $300 millones con típico de $620 millones.

Sobre ese precio, sume los gastos de cierre del comprador, que suelen representar cerca del 2 por ciento adicional. Y sume el costo recurrente: administración mensual, más el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.

Si su intención es rentar, la pregunta de si el reglamento permite temporada es financiera, no legal. El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Una copropiedad que prohíbe la renta corta le cambia el modelo de negocio completo, y eso se descubre leyendo el reglamento, no preguntándole al portero.

¿Cuánto tarda el proceso y en qué momento se revisa cada cosa?

Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Reparta las revisiones así:

• Antes de la promesa: certificado de tradición y libertad, reglamento, coeficiente, actas y presupuesto. Si algo de esto sale mal, usted todavía no ha comprometido arras.
• Durante la promesa: deje escrito que el vendedor entrega paz y salvo de administración y de predial al momento de la escritura, y que responde por cuotas extraordinarias aprobadas antes de la firma. Ese párrafo evita la discusión más común después de la entrega.
• Antes de la escritura: pida certificado de tradición actualizado y el paz y salvo con fecha reciente. Un embargo puede inscribirse en cuestión de días.
• Después de la escritura: registre, actualice el propietario ante la administración y pida que le entreguen las llaves de zonas comunes, control de acceso y el manual de propiedad si existe.

Y una nota fiscal para el que vende: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más.

¿Qué señales de alerta hacen que valga la pena mirar otra copropiedad?

• Morosidad alta en el estado financiero. Los que pagan terminan cubriendo a los que no.
• Fondo de imprevistos en cero o casi, con edificio maduro.
• Actas con pleitos abiertos por defectos constructivos o por linderos de zonas comunes.
• Parqueadero que el vendedor “usa siempre” pero que no aparece como bien privado en la escritura ni como uso exclusivo asignado.
• Obras en fachadas, cubiertas o cerramientos hechas sin autorización de la asamblea. La responsabilidad de devolver todo a su estado original puede pasarle a usted.
• Administración sin contrato formal, sin estados financieros al día o sin actas firmadas.

Ninguna de estas señales es necesariamente un “no”. Varias son negociables en precio o en condiciones. Pero deben salir a la luz antes de la promesa, no en la primera asamblea a la que usted asista como propietario.

Mike Zapata · Corredor con licencia · escribe para la red. Corredor de finca raíz con licencia, especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.