Puntos clave
- Un apartamento de piso 4 con vista a un lote vacío se valora como si la vista fuera permanente, y muchas veces no lo es.
- No se guíe por lo que diga el vendedor ni por el aviso en la reja.
- El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio, así que pídale al vendedor el recibo del último año, no una estimación de palabra.
- El certificado de tradición y libertad, que se solicita con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
Lo que sube o baja la oferta en Sabaneta casi siempre está afuera del apartamento: la vía por la que entra, si hay lote vecino sin construir, la pendiente de la calle y la cercanía a un frente comercial. Un apartamento publicado en Sabaneta arranca alrededor de $310 millones y el valor típico ronda $540 millones; la diferencia entre esos dos números es, en buena parte, entorno.
Antes de firmar la oferta conviene caminar la manzana dos veces, a dos horas distintas, y hacer tres consultas puntuales en la Secretaría de Planeación del municipio. Abajo está el orden en que yo lo haría.
¿Qué del entorno cambia realmente el precio de un apartamento en Sabaneta?
Cuatro cosas mueven la aguja más que el acabado de la cocina:
El lote vecino. Si al lado hay un predio sin construir, la vista, el sol y el silencio que usted está pagando hoy pueden desaparecer. Pregunte en Planeación qué permite el Plan de Ordenamiento Territorial en ese predio: altura permitida, índice de ocupación y uso. Un apartamento de piso 4 con vista a un lote vacío se valora como si la vista fuera permanente, y muchas veces no lo es.
La vía de acceso. Sabaneta tiene calles de un solo carril con parqueo en línea donde entrar y salir en hora pico toma varios minutos. Cronométrelo usted mismo un martes a las 7:00 a.m. y un viernes a las 6:30 p.m. Es la prueba más honesta que existe.
El frente comercial. Estar a una cuadra de un corredor con bares y cocinas hasta la madrugada es cómodo de día y costoso de noche. Vaya un sábado después de las 10:00 p.m.
La pendiente. Barrios con subida fuerte penalizan la reventa, sobre todo si el edificio no tiene parqueadero suficiente y hay que dejar el carro a media cuadra.
¿Cómo confirmo qué se puede construir al lado?
No se guíe por lo que diga el vendedor ni por el aviso en la reja. Pida en la Secretaría de Planeación de Sabaneta el concepto de norma urbanística del predio vecino, con su cédula catastral. Ese documento le dice el uso permitido y la altura máxima. Si existe licencia de construcción radicada o aprobada, también aparece en el registro de licencias del municipio, con fecha y número.
El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y es lo que determina si un predio admite vivienda, comercio o algo más intenso. Es una consulta gratuita y demora menos que la visita al apartamento.
¿Qué reviso del barrio que no se ve en las fotos?
- Ruido de vía rápida. Si el edificio da a una vía principal, abra la ventana y quédese callado un minuto. Vidrio sencillo más vía arteria es una molestia diaria.
- Parqueo de visitantes en la calle. Si la cuadra vive congestionada de carros, su visitante no tiene dónde dejar el suyo, y usted tampoco un segundo vehículo.
- Recolección de basuras y alumbrado. Camine la cuadra de noche. Si hay tramos oscuros, mírelo como un costo de reventa.
- Colegios y andenes. Andén continuo y ancho vale plata. Andén roto con postes en la mitad se nota cuando va a vender.
- Obras en curso. Un edificio en estructura a media cuadra significa volquetas y mixer durante meses.
¿Cuánto pesa el estrato y el predial en la cuenta mensual?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio, así que pídale al vendedor el recibo del último año, no una estimación de palabra. Con ese recibo y el valor de la administración usted ya tiene el costo fijo real de vivir ahí. Dos apartamentos del mismo precio pueden diferir bastante en esa cuenta mensual, y eso sí es negociable en la oferta.
¿Qué pido del papel antes de hacer la oferta?
El certificado de tradición y libertad, que se solicita con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si el apartamento tiene afectación por vía o por retiro, ahí aparece. Es el documento con el que empieza cualquier negocio serio, y sin él no se firma promesa.
¿Con cuánta plata y cuánto tiempo debo contar?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Sobre un apartamento de $540 millones, eso es plata que debe estar disponible y separada del ahorro para la cuota inicial.
Si más adelante vende, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Vale tenerlo en la cuenta desde el principio.
¿Y cómo se compara Sabaneta con el Oriente?
Para referencia: en Antioquia un apartamento arranca alrededor de $300 millones con valor típico cercano a $630 millones, y en Guatapé y El Peñol se consigue desde unos $286 millones con típico alrededor de $510 millones. Sabaneta, desde $310 millones y con típico de $540 millones, queda en medio, con la ventaja de metro y de servicios a pie que el Oriente no ofrece.
Si su alternativa es campo, tenga presente que en Guatapé y El Peñol una casa campestre arranca cerca de $450 millones y su valor típico ronda $990 millones. Es otra decisión, no el mismo producto.
Puede empezar a filtrar por sector y presupuesto en la lista de apartamentos en venta en Sabaneta y luego hacer la caminata de la manzana sobre los dos o tres que le cuadren.
Cinco visitas que hacen la diferencia
- Martes 7:00 a.m., desde la puerta del edificio hasta la vía principal, con reloj.
- Viernes 6:30 p.m., el mismo recorrido de regreso.
- Sábado 10:00 p.m., de pie en la cuadra, escuchando.
- Domingo en la mañana, para ver la calle sin carros y revisar andenes y fachadas.
- Un día hábil en Planeación, con la cédula catastral del lote vecino en la mano.
Quien hace estas cinco visitas oferta mejor que quien vio el apartamento una vez, un sábado al mediodía, con el sol a favor.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si van a construir en el lote de al lado en Sabaneta?
Solicite en la Secretaría de Planeación de Sabaneta el concepto de norma urbanística del predio vecino, con su cédula catastral. Ese documento indica el uso permitido y la altura máxima. Si hay licencia de construcción radicada o aprobada, aparece en el registro de licencias del municipio con fecha y número. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio.
¿Cuánto cuesta un apartamento en Sabaneta?
Un apartamento publicado en Sabaneta se consigue desde alrededor de $310 millones y el valor típico ronda $540 millones. Como referencia, en Antioquia un apartamento arranca cerca de $300 millones con valor típico de unos $630 millones.
¿Cuánto debo tener aparte para los gastos de cierre?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Esa plata debe estar disponible y separada del ahorro para la cuota inicial.
¿Cuánto tiempo pasa entre la oferta aceptada y la escritura?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese periodo se firma la promesa, se tramita el crédito si aplica y se corre el estudio de títulos.
¿Cuánto voy a pagar de predial en Sabaneta?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio. Lo práctico es pedirle al vendedor el recibo del último año, así conoce la cifra real y no una estimación.
¿Qué documento me muestra si el apartamento tiene embargos o afectaciones?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Sin ese certificado revisado no se debe firmar promesa de compraventa.
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