Puntos clave
- En los avisos casi siempre aparece el área construida.
- En tres documentos, y conviene tenerlos los tres:
- Aquí se pierde plata con frecuencia.
- Tenga en cuenta también el costo de cerrar: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio, repartidos en notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
- Si está comparando con otras zonas del departamento, en Antioquia el apartamento típico ronda los $630 millones y parte de unos $300 millones, y en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones con un valor típico cercano a $510 millones.
Lo que más mueve su oferta en Medellín es la diferencia entre el área construida que le venden y el área privada que realmente usa. Pida la escritura y el reglamento de propiedad horizontal, compare los m² privados con los publicados y ajuste el precio por m² con ese número. En Medellín un apartamento parte de unos $350 millones y el valor típico ronda $850 millones.
¿Por qué el área privada cambia el precio y no el área construida?
En los avisos casi siempre aparece el área construida. Esa cifra puede incluir muros, la mitad de los muros medianeros y, en algunos edificios, parte de zonas comunes prorrateadas. El área privada es la que usted camina, la que aparece en el reglamento de propiedad horizontal y la que define su coeficiente de copropiedad.
La diferencia entre una y otra suele estar en los balcones, los patios de ropas cubiertos, los depósitos y los muros perimetrales. Dos apartamentos anunciados con la misma área construida pueden tener áreas privadas distintas, y ahí es donde un mismo precio deja de ser el mismo negocio.
Haga esta cuenta antes de ofertar:
- Tome el precio pedido.
- Divídalo entre el área privada de la escritura, no entre el área del aviso.
- Repita el ejercicio con los dos o tres apartamentos con los que está comparando.
- Compare esos precios por m² privado entre sí.
Cuando hace esto, es común que el apartamento que parecía más barato quede de segundo.
¿Dónde consigo el área privada real del apartamento?
En tres documentos, y conviene tenerlos los tres:
- La escritura pública de adquisición del vendedor. Describe el bien, el área, los linderos y los bienes comunes de uso exclusivo.
- El reglamento de propiedad horizontal. Trae el cuadro de áreas y el coeficiente de copropiedad de cada unidad. Ese coeficiente es el que determina cuánto paga usted de administración y cuánto pesa su voto en la asamblea.
- El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
Si el vendedor le entrega un plano de ventas del constructor y nada más, insista. El plano de ventas no es un documento de área: es material comercial.
¿Qué pasa con balcones, depósitos y parqueaderos?
Aquí se pierde plata con frecuencia. Tres verificaciones concretas:
El parqueadero. Puede ser privado con matrícula inmobiliaria propia, bien común de uso exclusivo asignado en el reglamento, o simplemente asignado por la administración año tras año. Solo el primero se vende con el apartamento de forma automática. Los otros dos dependen de lo que diga el reglamento, y el tercero no le pertenece.
El depósito o cuarto útil. Mismo análisis. Pida que aparezca en la escritura o en el reglamento por su número.
El balcón cerrado. Muchos balcones en Medellín fueron cerrados con vidrio o mampostería después de la entrega. Eso suma área de uso pero puede ser una reforma no aprobada por la asamblea, y la copropiedad puede exigir devolverlo a su estado original. Pregunte si hay autorización escrita.
¿Cómo uso esto para negociar sin quemar la oferta?
No discuta el área. Discuta el precio por m² privado, con los números en la mesa. Una oferta que dice “el apartamento tiene menos área de la que anuncian” genera defensa. Una que dice “sobre área privada el precio por m² queda por encima de las dos opciones que estoy mirando en el mismo sector, y esta es mi oferta” genera conversación.
Tenga en cuenta también el costo de cerrar: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio, repartidos en notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Y el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, tiempo suficiente para verificar todo lo anterior sin afanes.
¿Y del barrio, qué cambia la oferta?
El área privada define el precio por m². El entorno define si ese precio por m² es competitivo o no dentro del mismo sector. Camine la manzana y mire:
- La pendiente real de la calle desde el transporte público hasta la portería. En Medellín una cuadra empinada cambia el uso diario del apartamento.
- Qué hay construyéndose al frente o al lado. Un lote vacío contiguo con vallas de proyecto puede quitarle vista y luz en pocos años.
- Cómo se comporta el parqueo en la calle en la noche, que le dice cuántas unidades del edificio no tienen celda suficiente.
- Si el retorno vehicular hacia la vía principal obliga a dar vueltas largas en hora pico.
Si está comparando con otras zonas del departamento, en Antioquia el apartamento típico ronda los $630 millones y parte de unos $300 millones, y en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones con un valor típico cercano a $510 millones. Son mercados distintos, con lógicas de uso distintas.
Puede revisar la oferta disponible de apartamentos en venta en Medellín y hacer el ejercicio del precio por m² privado con dos o tres opciones antes de sentarse a ofertar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre área construida y área privada en un apartamento?
El área construida incluye muros y, en algunos casos, prorrateos de zonas comunes. El área privada es la superficie que usted efectivamente usa dentro de la unidad y es la que aparece en el reglamento de propiedad horizontal junto con el coeficiente de copropiedad. Para comparar precios entre apartamentos, use siempre el área privada.
¿Cuánto cuesta un apartamento en Medellín?
En Medellín un apartamento publicado en el portal se consigue desde alrededor de $350 millones, y el valor típico ronda $850 millones. Como referencia departamental, en Antioquia el apartamento parte de unos $300 millones y el valor típico ronda los $630 millones.
¿El parqueadero siempre se vende con el apartamento?
No. Puede ser un bien privado con matrícula inmobiliaria propia, un bien común de uso exclusivo asignado en el reglamento de propiedad horizontal, o una simple asignación de la administración. Solo el primero se transfiere automáticamente con el apartamento. Verifíquelo en la escritura y en el reglamento antes de ofertar.
¿Qué documento muestra si el apartamento tiene hipotecas o embargos?
El certificado de tradición y libertad, que se solicita con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, las hipotecas vigentes, los embargos y las afectaciones que pesen sobre el inmueble.
¿Cuánto debo presupuestar para los gastos de cierre?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Ese porcentaje va aparte del precio de compra.
¿Cuánto se demora cerrar la compra de un apartamento?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo alcanza para verificar escritura, reglamento de propiedad horizontal y certificado de tradición y libertad antes de firmar.
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